そもそも固定資産税とは何？

固定資産税とは、土地や建物などの「固定資産」を持つ所有者に対して課せられる税金のこと。毎年1月1日の時点で、所有者として登記されている人に対して市町村が課税し、徴収についても市町村の各自治体が行います（東京23区は都が課税している）。

固定資産を所有するかぎり毎年支払わなければならず、4期に分けて送付される「納税通知書」によって納付するか、あるいは1年分を先払いすることも可能です。

そして、固定資産税の税額を決定するときの基準となるのが「固定資産税評価額」です。

固定資産税評価額とは、その土地や建物の構造・築年数などを考慮して、各市町村が決定する評価額のこと。どのような項目で評価するかは「固定資産評価基準」に基づいており、自治体から送られてくる納税通知書や、固定資産課税台帳からも確認することができます。

マンションの固定資産税はどうやって計算する？

マンションを所有する人には、「土地」と「建物」の両方で固定資産税が課税されます。
それぞれの固定資産税の税額の計算式は、以下のとおり。

固定資産税　=　課税標準額×1.4％（標準税率）
※ほとんどの自治体が1.4％に設定している

「課税標準額」とは、「固定資産税評価額（以下、評価額と記載）」をもとに、固定資産税額を算出する価額のこと。

評価額と同じ額になるケースもありますが、軽減措置や経年減価などをかけ合わせて算出するため、必ずしも「課税標準額　=　固定資産税評価額」となる訳ではありません。

これらは固定資産税が変動する要素となるため、投資や売買などで利用する際は、必ず確認することが大切です。

では、「評価額」「課税標準額」がどのように決まるか、土地と建物それぞれの決まり方を見ていきましょう。

【土地】の評価額・標準額の決まり方

土地の評価額とは、その土地が面している道路によって決まる「路線価」という価値で判断されます。

計算式は以下のとおり。

固定資産税評価額　=　土地の路線価×土地の面積×0.7

この評価額は、市町村によって3年に1度見直されます。ただし、3年の間に地価の変動などにより税負担が急に大きくならないよう、国土交通省が年に1回定める「地価公示価格（※1）の約70％」を目安に計算されます。

課税標準額については、上記で算出された評価額の6割～7割程度になることが一般的。
ただし、土地はさまざまな要因で地価が上下するため、国が決定する公示価格に影響されます。土地に対する軽減措置（後述）などの特例が適用されれば、評価額よりも大幅に安くなるケースもあります。

※1）毎年1月1日時点で定められる、法律に基づいた土地の適正価格

【建物】の評価額・標準額の決まり方

建物の評価額は、同じ建物を再度建てた場合にかかる「再建築費用」をもとに算出されます。再建築費用は、以下の2つの項目で算出されます。

①固定資産評価基準に従って、建物の屋根・基礎などの部分別評価の点数を合計する
②築年数などの経年劣化によって減少する価値（減点補正率）を減価する

計算式は以下のとおり。

固定資産税評価額　=　再建築価格評価点×減点補正率×床面積×評価1点当たりの価格

評価額は、土地同様に3年に1度見直され、建築費の5割～7割ほどが目安とされています。

築年数が増えることで老朽化していくため、年数が増えるほど価値が下がっていくことが基本です。ただし、リフォームや改装工事などを行った場合は建物の価値が上昇したと判断され、それに伴い評価額が高くなり税額が上がるケースもあります。

課税標準額については、評価額と同じ額になるのが通常です。

マンションの固定資産税は分譲のみ発生する

新築、中古マンションに関わらず、マンションを所有している人には固定資産税が発生します。ただし、発生するのは分譲マンションのみとなり、賃貸であれば借主は固定資産税を支払う必要がありません。賃貸マンションで固定資産税を支払うのは、物件のオーナーや地主となります。

では、もし分譲マンションを年途中で購入した場合、その年の固定資産税はどのようにかかるのでしょうか？

この場合、「その年の1月1日に登記簿謄本に記載されている持ち主」が1年分の固定資産税を支払う義務があります。

ただし、売買などで年途中に物件の所有者が変わった場合については、「売買日を起算として、売る人・買う人に日割で精算される」ことが慣習とされています。

なお、タワーマンションについては、高層階の方が分譲価格が高く設定されていることが一般的。マンションの高さが60mを超えるなど、「居住用超高層建築物」と定義される物件については、固定資産税も低層階と比べて高層階の方が高くなるように、補正が加わることを覚えておきましょう。（※平成29年4月1日以降に契約した物件が対象）

固定資産税の減額措置について

「住居用」のマンションについては、固定資産税の軽減措置が設けられています。
対象になる要件や、どれくらい減額できるのか以下にまとめました。

土地の軽減措置

一定の条件を満たす住宅用のマンションでは、築年数に関わらず、土地に対して軽減措置が設けられています。

	適用範囲と条件	軽減内容
土地	小規模住宅用地 （1戸あたり200㎡以下の部分）	課税標準が1/6に軽減 ※建物の課税床面積の10倍が上限
土地	一般用住宅地 （1戸あたり200㎡を超える部分）	課税標準が1/3に軽減 ※建物の課税床面積の10倍が上限

マンションの土地に対する軽減措置は、「敷地全体の面積を戸数で割った面積」で判断されます。一般的なマンションであれば「1部屋あたり200㎡以下」に収まることが多いため、課税標準が6分の1に減税される可能性が高くなるでしょう。

新築マンションの軽減措置（2020年3月31日までの新築）

新築から5年までのマンションには、建物に対して軽減措置が設けられています。

	適用範囲と条件	軽減内容
建物	・床面積が120㎡までの部分に適用され、以下の条件を満たす新築 ・3階建以上の耐火構造、準耐火構造住宅 （マンションなど）	新築から5年間、固定資産税が1/2に軽減

分譲マンション投資をする際、新築か中古かで検討されるケースも多いですが、新築であれば軽減措置を受けられるという利点があります。ただし、6年目以降には固定資産税が2倍になるため、その点も考慮しなければなりません。

認定長期優良住宅の軽減措置

認定長期優良住宅とは、長期にわたって使用できる優良な住宅として法律で認定を受けた住宅のこと。劣化対策や耐震性、省エネルギー性などの9つの項目で判断され、地方自治体が審査・認定をします。

認定長期優良住宅の認定を受けたマンションについても、軽減措置の対象となります。

	適用範囲と条件	軽減内容
建物	認定長期優良住宅と認定されたマンション	新築から7年間、固定資産税が1/2に軽減

※一般の住宅（戸建て等）では、新築から5年間の固定資産税を1/2に軽減

通常の新築マンションの軽減措置が5年であるのに対し、認定長期優良住宅では「最大7年間」の軽減期間が適用されることになります。

新築と中古の2つのパターンに分けて税額をシミュレート

固定資産税の計算方法が分かったところで、実際に「新築マンション」「中古マンション」の2つのパターンで、どれくらいの税額になるかシミュレーションしてみましょう。

なお、同じ条件で比較するために「土地の評価額は一定」とし、「建物の評価額のみ」で算出します。

【前提となる条件】

・1戸あたりの専有面積が50㎡
・建物の評価額が1,000万円
・土地の評価額が3,000万円（※今回は一定のものとして算出）
・新築マンションと、築20年の中古マンションで比較
・木造でなく、鉄筋コンクリート造の建物
・東京都の税率、経年減価補正率で算出

新築マンション

■対象となる軽減措置
・5年間の固定資産税が1/2になる
・200㎡以下の小規模住宅用地に当てはまるため、課税標準額が1/6になる

上記の軽減措置を加味して、土地と建物の固定資産税をそれぞれ計算してみましょう。

土地　→　3,000万円×1.4％×1/6　=　70,000円
建物　→　1,000万円×1.4％×1/2　=　70,000円
土地（70,000円）+建物（70,000円）　=　140,000円

新築マンションにおける1年間の固定資産税は、140,000円となります。

中古マンション（築25年）

■対象となる軽減措置
・200㎡以下の小規模住宅用地に当てはまるため、課税標準額が1/6になる

新築5年間の軽減措置は期間外となりますが、経年劣化による価値の減少分を「経年減価補正率」に沿って減額されることになります。

東京都における経年減価補正率は、「25年で0.3992（※）」と定められています（非木造の場合）。

土地と建物の固定資産税は次のように算出できます。

土地　→　3,000万円×1.4％×1/6　=　70,000円
建物　→　1,000万円×0.3992×1.4％　=　55,888円
土地（70,000円）＋建物（55,888円）　=　125,888円

築年数25年の中古マンションの1年間の固定資産税は、125,888円となります。

※国土交通省「経年減価補正率表」

【結果】新築と中古マンションで固定資産税はどう変わる？

新築マンションと、築25年の中古マンションの固定資産税を算出しました。
新築では140,000円であったのに対し、中古では125,888円と、若干ですが安くなっていることが分かりました。

しかし、25年経過した時点での差額は「14,112円」とさほど大きくなく、中古マンションであっても大幅に固定資産税が下がることはないのが一般的といえます。

土地の公示価格が上昇したり、改修やリフォーム等で建物の評価額が上がれば、中古マンションであっても固定資産税が上がるケースもあるため注意しましょう。

固定資産税に関する注意点

固定資産税は、国が定める「地価公示価格」で変動するほか、建物の価値や経年劣化の状況によっても変わるなど、なかなか複雑な仕組みとなっています。

とくに「3年に1度の評価替え」のときや、「新築の軽減措置が終わるタイミング」などは、固定資産税の税額が大きく変わることがあるため注意が必要。

固定資産税が払えない、過払いをしてしまったといった失敗を防ぐためにも、以下の2点に注意しておきましょう。

①固定資産税を含んで、収入＆支出を考慮する

分譲マンション投資を検討している方は、購入時の固定資産税だけでなく、軽減措置が無くなったときの税額も考慮していなければなりません。

購入後の家賃収入だけでなく、「必要な固定資産税分を考慮して家賃設定をする」など、支出を踏まえた資金計画を練りましょう。

また、固定資産税だけでなく管理費や修繕積立金などの諸費用もかかるため、「家賃収入に対していくらの支出が発生するか」、事前にシミュレーションすることが大切です。

分譲マンション投資の場合、家賃収入の15％～20％が支出になることが目安です。

②過払いになっていないか確認する

固定資産税は、税額が誤って課税されるケースがあります。

「評価額が変更されていない」や「軽減措置が適用されていない」といったトラブルで過払いをしてしまうことがあるため、必ず納税通知書を確認しましょう。

確認するポイントには、

・納税通知書の「非住宅」の項目に数値が記載されていないかどうか
・3年に1度の評価変えのタイミングで、昨年の固定資産税と変わっているか

などがあります。
もし間違った箇所を見つけたり、疑問がある場合には市役所・区役所にある固定資産税の部署に問い合わせるようにしましょう。

過払いした分の固定資産税は、各市町村から返金してもらうことができます。

まとめ

不動産投資をするにあたり、固定資産税は必ず発生する支出です。
土地の価値が変動したり、築年数による経年劣化などによっても税額が変わってくるため、納税通知書を必ず確認するようにしましょう。

新築分譲マンションを購入する際は、軽減措置が適用になっているか、適用終了後の固定資産税を問題なく支払えるかなど、将来的なランニングコストも考慮することが大切です。