1.不動産投資利回りの考え方

不動産投資における「利回り」には2つあります。「（年間家賃収入÷物件価格）×100」で算出される「表面利回り」と、各種管理費や税金等を考慮して計算する「実質利回り」です。

2.都内駅近の1ルームマンションの平均的な利回り

2017年4月に行われた不動産投資家調査によると、ワンルームマンションで都内でも人気の港区、品川区、目黒区、大田区の4区で構成される城南エリアの期待利回りは4.5%、取引利回りは4.3%です。墨田区や江東区など、東京大手町まで15分以内（鉄道沿線）の城東地区は、4.8%、取引利回りは4.5%です。

（※参照元：日本不動産研究所 第 36 回 不動産投資家調査（2017 年 4 月現在） ）

※上記の物件条件
・交通アクセス：最寄り駅から徒歩 10 分以内
・築年数：5 年未満
・平均専用面積：25～30 ㎡
・総戸数：50 戸程度

3.地方都市の不動産利回りの相場

（※参照元：日本不動産研究所 第 36 回 不動産投資家調査（2017 年 4 月現在） ）

地方都市は都内の駅近物件と比較すると利回りが高いのがわかるかと思います。都内の利回りが4.5%〜4.8%であるのに対して、5.0%を切るエリアは一つもありません。大阪や横浜を除くと5.5%以上の利回り平均となり、都内よりか1.0%高い傾向が見てとれます。これらも駅近の物件となります。地方の利回りが良くなるのは、物件の購入価格が都内と比較すると安いからです。利回りだけを考えると地方の方が良さそうですが、地方には地方のリスクがあります。そこはまた別コラムにてご紹介します。

4.都内の平均的な不動産投資の利回りは3%〜3.5%が理想

表面利回りは物件の価格が安くて、家賃が高ければ高くなります。ただ、私どもマンション経営大学では、3%〜3.5%ほどが理想だと考えています。

少し低いかな？と感じられる方も多いと思います。それは、高い利回りに惑わされず、空室率が低く継続的に家賃収入が入ることを一番に考えているからです。同じエリア内で物件価格が安いところもあるでしょう。エリアが同じだから家賃も他と同じでいいと思われる方もいるかもしれません。その場合は確かに利回りは高くなります。

そんな方に、下記の図を見ていただきたいと思います。賃貸情報サイトのHOME’Sの家賃相場情報ページのキャプチャーです。人気の中目黒駅近辺のマンション家賃相場です。（2018年1月11日現在）

（参照元：HOME’S家賃相場情報）

これに駅から徒歩1分〜5分という条件に変更すると、4,800円〜で高くなりました。

続いて、駅からの距離は条件から外して、新築という条件のみにしたら8,000円〜高くなりました。

次は、設備や環境面の条件を変更して見ます。バス・トイレ別の条件を入れて見ました。△600円〜という結果になりました。ほとんど家賃としては変化ないので、バス・トイレが別というのはもう当たり前なのでしょう。

続いて、オートロック有りにしてみると、4,100円〜高くなりました。ワンルームや1Kなど、女性が一人で入居することも考えられるので、家賃は高くなるようですね。

続いて、2F以上の条件にしてみると、4,500円〜高くなりました。オートロック同様に防犯の意味でも2F以上は高くなる傾向が見られます。

これら全ての条件が入った場合、22,500円〜高くなるという結果でした。

では、上記の全ての条件を入れた場合で利回りがどのくらい変わるかシミュレーションして見ましょう。
※物件価格はあくまで参考値です。実際の物件価格とは異なります。
■何も条件を入れていない物件
物件価格：2,500万
家賃：107,000円/月
表面利回り：5.1%

■条件を全て入れた物件
物件価格：4,500万
家賃：124,700円/月
表面利回り：3.3%

利回りだけを考えたら何も条件を入れていない物件の方がいいですね。この物件で継続的に入居者が入れば何も問題ありません。ただ、入居者が入りやすい物件に投資する方が空室リスクがなく、安定した家賃収入を見込めます。これらのことから、マンション経営大学では利回り3%〜3.5%を目安として、入居者が好む物件を探すことをおすすめします。

5.不動産投資はプロに相談

弊社では、様々なマンション経営のノウハウを持ったうえで、提案から管理、入居者付けまでワンストップでおこないます。より詳しいノウハウにご興味がある方は、プロから直接話を聞けるセミナーを無料で開催しています。お気軽にご連絡ください。