不動産の売却には、仲介会社を通して一般消費者に売却する方法、買取会社に売却する方法の2つがあります。
とくに室内の状態が良く、売却活動に時間や手間をかけることのできる場合には、前者の方法が一般的です。
仲介会社を通して不動産の売却を行う場合、売主と仲介会社の間で媒介契約を結ぶ必要があります。

では、媒介契約とはどのようなものなのでしょうか？
この記事では、3種類の媒介契約の概要やメリット、デメリット、注意点をわかりやすく解説します。

媒介契約とは

一般的に、不動産を一般消費者に売却する際は、不動産会社に仲介を依頼します。その理由は、個人売主が自力で購入希望者を見つけ、契約などの各種手続きをトラブルなく行うことが難しいからです。

仲介を行う不動産会社は、宅地建築取引業法という法律により、売主が売却活動を通じて不利を被ることのないよう、事前に売却活動の進め方や成約時の成功報酬の金額を明確化しなければならない、と定められています。
そのために仲介を行う不動産会社と売主の間で締結する契約が「媒介契約」です。

媒介契約により、不動産会社の仲介業務の範囲を明確化することで、トラブルや認識のズレを事前に解消できます。

媒介契約には、以下の3種類があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

それぞれの媒介契約の特徴は以下の表の通りです。

【3種類の媒介契約の特徴】
※表は左右にスクロールできます。

「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」それぞれのメリット、デメリット、注意点について、より詳しく見ていきましょう。

一般媒介契約とは

3種類の媒介契約のうち、唯一複数の不動産会社に仲介を依頼できるのが一般媒介契約です。そのため、一般媒介契約は複数の不動産会社と締結するのが一般的です。

一般媒介契約のメリット

立地などの条件が良く購入希望者が集まりやすい物件の場合、複数の不動産会社の案内のもと多くの購入希望者の目に触れることで、早期売却の可能性が高くなることがメリットとして挙げられます。

さらに、売主が自分で買主を見つけて取引を進める「自己発見取引」も可能です。
自己発見取引をした場合、仲介を依頼した不動産会社に手数料を支払う必要はありません。

一般媒介契約のデメリット

一般媒介契約では、他の媒介契約を締結した場合と比べて、不動産会社が積極的に売却活動をしてくれないケースがあります。

仲介会社は、売買契約が成立した場合の成功報酬である仲介手数料を主な収益源としています。
売主が複数の不動産会社に仲介を依頼している場合、仲介会社の立場からすると、別の不動産会社を通して売買契約が成立した場合、報酬を一切得ることができないということになります。

そのため、一般媒介契約の場合、仲介会社によっては広告費をかけたがらないなど、積極的に売却活動をしないことが考えられます。
売主自身で広告費用を払うことも可能ではあるものの、何社もの仲介会社に支払うとなると、費用負担は大きくなります。

一般媒介契約の注意点

一般媒介契約で仲介を依頼する場合、とくに気をつけたいポイントが3つあります。

• 不動産会社とのやり取り
• 内見のスケジュール管理
• 広告内容の共有

それぞれのポイントについて詳しく見ていきましょう。

不動産会社とのやり取り

不動産会社とのやり取りはマメに行うことをおすすめします。複数の不動産会社とやり取りが発生するので、どこの会社に何を伝えたのかを把握しておきましょう。共有が遅れてしまったり、抜け漏れていたりすると進捗に響いてしまうこともあります。

内見のスケジュール管理

人気物件だと、複数の不動産会社から多数の内見依頼が発生することも。内見のスケジュールが被ってしまわないよう、うまく調整するためにも全体のスケジュールを把握しておく必要があります。自身のスケジュールもなるべく余裕を持たせておくことをおすすめします。

広告内容の共有

すべての不動産会社で同じ広告内容を打つのであれば、あまり気にすることもありません。しかし、不動産会社ごとに掲載内容を変えたい場合にはどこに何を出してもらうのか把握しておかなくてはいけません。

専任媒介契約とは

専任媒介契約は、一般媒介契約とは異なり、1社にのみ仲介を依頼する媒介契約です。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約は、不動産会社の立場からすると、別の不動産会社を通して売買契約が成立することがなく、仲介手数料を得られる可能性が高い契約形態です。
そのため、一般媒介契約と比べ、広告費を積極的に投下するなど、積極的に売却活動をしてくれる可能性があります。

また、一般媒介契約と同様に、専任媒介契約でも「自己発見取引」は可能です。
自己発見取引をした場合、仲介を依頼した不動産会社に手数料を支払う必要はありません。

専任媒介契約のデメリット

専任媒介契約は、一般媒介契約と違い、1社としか締結することができません。
そのため、売却活動に対する意欲や能力の低い不動産会社と専任媒介契約を締結してしまうと、売却に時間がかかってしまったり、売却価格が低くなってしまう可能性があります。

専任媒介契約の注意点

専任媒介契約では、どのようなポイントに気をつけながら売却活動を進めていくべきなのでしょうか。

不動産会社選び

専任媒介契約では、仲介手数料を得られる可能性が高い分、積極的に売却活動をしてもらえるケースが多いです。
しかし、逆を言えば1社のみに売却活動を任せることになるので、その不動産会社が積極的に動いてくれなかったら売却活動が長期化してしまいます。
最終的に専任媒介契約を締結できるのは1社のみですが、話を聞くだけであれば何社でも問題ありません。
信頼できる不動産会社を見つけるまで、複数社に話を聞きに行きましょう。

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様に、1社にのみ仲介を依頼する媒介契約です。

ただし、専任媒介契約とは異なり、自己発見取引をすることはできません。
売主が自分で買主を見つけた場合でも、仲介を依頼した不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

専属専任媒介契約のメリット

専属専任媒介契約は、不動産会社からすると、最も仲介手数料を得る可能性の高い媒介契約です。
他の不動産会社を通して売買契約が締結されることはありませんし、売主が自分で買主を見つけた場合も、仲介手数料を得ることができるからです。

そのため、不動産会社が積極的に売却活動を行う可能性は高くなります。

専属専任媒介契約のデメリット

専属専任媒介契約は、売主にとって、最も制限の多い媒介契約です。
複数の不動産会社に仲介を依頼することはもちろん、自己発見取引もできません。

そのため、専任媒介契約以上に、意欲や能力の低い不動産会社と締結してしまった際のリスクは大きいです。

専属専任媒介契約の注意点

専属専任売却をする際に気をつけるべき点は2つあります。

• 不動産会社の見極め
• 不動産会社を通じてのヒアリング

それぞれ簡単に解説します。

不動産会社の見極め

専属専任媒介契約では、売却活動を全て1社の不動産会社に依存することになります。本当に信頼できる不動産会社なのか、しっかりと見極めてから契約に進みましょう。

不動産会社を通じてのヒアリング

売却活動をしていても、なかなか売買契約が成立しない場合には不動産会社に売れない理由をマメにヒアリングしましょう。なぜ断られたのか、今後どのように対応するのかを確認し、仲介を依頼した不動産会社が適切な売却活動を行っているか、確認しましょう。

媒介契約を結ぶ際は、不動産選びが大事！

一般消費者に不動産を売却する場合、媒介契約の締結は基本的に避けて通れません。

「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」のうち、どの媒介契約をどの不動産会社と結ぶか。それが不動産売却の成否を大きく左右します。

自分の物件の特徴やライフスタイルに合わせて、適切な契約形態を選択しましょう。
また、とくに専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結する場合は、複数の仲介会社の話を聞き、信頼できる会社を見極めましょう。

信頼できる不動産会社を選ぶ上で、まずは売却する物件の売却相場を知ることが重要です。